Einmal im Monat darf man feiern, und wer drei Nachmieter stellt, kommt sofort aus dem Vertrag raus: In kaum einem Lebensbereich kursieren so viele Halbwahrheiten wie im Mietrecht. Hier sind die häufigsten Irrtümer - und die Erklärungen, was wirklich stimmt.
Unverschämt und chaotisch die einen, gierig und pedantisch die anderen: Wenn Mieter über Vermieter reden (und umgekehrt), lassen sie meist kein gutes Haar aneinander. Für Eckard Pahlke, Vorstandsvorsitzender des Mietervereins zu Hamburg, sind auch die diversen Mythen rund ums Mietrecht Ursachen für das zerrüttete Verhältnis: "Viele Gerüchte, Halbwahrheiten und Irrtümer halten sich bereits seit Jahrzehnten hartnäckig."
Er hat die Missverständnisse gesammelt, die täglich in Form von Fragen und Klagen bei ihm und den Rechtsanwälten des Mietervereins landen. Auch die Schleswig-Holsteinische Rechtsanwaltskammer und die Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus & Grund führen Listen mit den häufigsten Irrtümern im Mietrecht. Interessant: Es irren Mieter und Vermieter in gleichem Maße. Hier die größten Mietrechts-Mythen auf beiden Seiten.
1. Die heiligen drei Nachmieter
Viele Mieter meinen, sie könnten einen Vertrag vorzeitig auflösen, indem sie dem Wohnungs- oder Hauseigentümer drei potentielle Nachfolger vorstellen. Ein Irrtum. Verträge sind immer einzuhalten. Nur mit der Einwilligung von Vermieter und Mieter kann ein Mietverhältnis verkürzt werden - egal ob mit oder ohne Nachmieter.
2. Das "Abwohnen" der Kaution
Wer auszieht, möchte meist schnell seine Mietkaution zurückhaben. Zu Recht. Auf juristisch wackligen Beinen aber steht die verbreitete Auffassung, man brauche drei Monate vor dem festgelegten Auszugstermin keine Miete mehr bezahlen, weil das der Summe der hinterlegten Kaution entspricht. Dieser Glaube kann für den Mieter teuer werden: Der Vermieter hat beim "Abwohnen" der Kaution das Recht, einen gerichtlichen Mahnbescheid zu beantragen. Festgelegt sind Rechte und Pflichten rund um die Kaution in Paragraf 551 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB).
3. Einmal im Monat darf jeder laut feiern
Das ist falsch. Das Mietrecht verbietet Partylärm grundsätzlich. Ausnahmen sind wichtige und seltene Anlässe wie eine Hochzeit oder Taufe. Laut Mieterbund muss niemand eine lautstarke Party ertragen. Auch nicht einmal im Monat oder Jahr, und vor allem nicht, wenn die ab 22 Uhr beginnende Nachtruhe gestört wird.
4. Bei Mängeln dürfen Mieter automatisch die Miete einbehalten
Das stimmt so nicht. Je nachdem wie sehr die "Gebrauchstauglichkeit" der Wohnung durch die Schäden eingeschränkt wird, können Mieten prozentual gemindert werden. Festgelegt ist das im Paragraf 536 des BGB. Allerdings nur, wenn dem Vermieter der Schaden umgehend mitgeteilt wurde. Um die Höhe der Mietminderung zu ermitteln, sollte professioneller Rat eingeholt werden - zum Beispiel bei einem Mieterverein.
5. Mietminderungen sind grundsätzlich nicht möglich
Dieser Irrtum hält sich hartnäckig auf der Seite der Vermieter. Er darf nicht weiter auf die volle Miete pochen, wenn Schäden an der Wohnung nachgewiesen sind. Selbst wenn er bereits die Reparatur in Auftrag gegeben hat, muss der Vermieter prozentuale Mietminderungen akzeptieren. Auch hier sollte der Paragraf 536 des BGB konsultiert werden.
6. Wer nicht zahlt, fliegt raus
Nein. Kündigt ein Vermieter seinem Mieter kurzfristig, weil der mit der mit der Miete in Rückstand ist, darf der Vermieter die Wohnung dennoch nicht räumen lassen. Wenn der Mieter nicht freiwillig auszieht, kann nur ein Prozess mit anschließendem Räumungsurteil den säumigen Mieter herausklagen. Details liefert Paragraf 543 des BGB.
7. Der Vermieter kann Untermieter generell verbieten
Auch das ist falsch. Eine teilweise Untervermietung kann ein Vermieter nicht verbieten. Allerdings muss der Mieter um Erlaubnis fragen (Paragraf 540 BGB), wenn er eine Wohngemeinschaft gründen will. Diese muss der Vermieter akzeptieren (Paragraf 553 BGB), wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse daran hat, mit anderen zusammen zu wohnen. Berechtigte Interessen sind zum Beispiel finanzielle Schwierigkeiten oder der Wunsch, in einer Gemeinschaft zu leben.
8. Mieter müssen bei Ein- oder Auszug die Wände streichen
Laut Mieterbund sind zwei Drittel aller Klauseln rund um die sogenannten Schönheitsreparaturen unwirksam. Entscheidend ist die Formulierung im Vertrag. Innerhalb der üblichen Fristen von drei, fünf und sieben Jahren kann der Mieter zu Schönheitsreparaturen verpflichtet werden. Unwirksam ist jedoch ein Passus, in dem steht, dass der Mieter in jedem Fall bei Auszug die Wände streichen muss.
9. Die Mär vom schlechten Lüften
In unzähligen Wohnungen gibt es Probleme mit feuchten Wänden. Mieter hören oft von ihren Vermietern, sie würden schlecht lüften. Der Mieter habe dadurch den Schaden selbst verursacht. Feuchtigkeitsflecken haben jedoch laut Mieterverein in den meisten Fällen bauliche Ursachen. Der Vermieter sollte die Schäden lieber professionell begutachten und beheben lassen, als mit dem Mieter einen teuren Prozess ums richtige Lüften zu führen - denn dabei stehen seine Chancen laut Mieterbund schlecht.
10. Vermieter haben Anspruch auf einen Zweitschlüssel
Nein. Allein der Mieter entscheidet, wer uneingeschränkten Zugang zur Wohnung erhält. Will der Vermieter in die Wohnung, muss er sich rechtzeitig anmelden und den Grund nennen. Es gibt dazu eine Reihe von Urteilen zu Gunsten der Mieter, zum Beispiel vom Amtsgericht Köln (Aktenzeichen: 217C483/93). Demnach darf der Mieter, wenn er nicht in den Besitz sämtlicher Schlüssel gelangt, sogar das Schloss auswechseln lassen - auf Kosten des Vermieters.
11. Die Kaution muss erst nach sechs Monaten zurückgezahlt werden
Viele Vermieter meinen, sie hätten nach Ende des Mietverhältnisses grundsätzlich noch sechs Monate Zeit, um Nebenkosten und Kaution abzurechnen und auszuzahlen. Falsch - die Abrechnung hat in angemessener Frist zu erfolgen. Diese beträgt etwa drei Monate. Falls eine Nebenkostennachforderung zu erwarten ist, darf nur ein Teil der Kaution einbehalten werden. Geregelt wird das im Paragraf 548 BGB
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